证券时报记者 刘艺文
商业不动产REITs（不动产投资信托基金）申报工作正在持续推进。截至2月8日，首批10单商业不动产REITs已经申报，合计拟募资规模达377亿元。
华泰证券固收首席分析师张继强认为，这是继2025年12月31日《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》发布以来，商业不动产REITs的首次申报，标志着中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展阶段。
在相关政策推动下，REITs多层次市场加速成形，供给端已形成基础设施REITs、商业不动产REITs、机构间REITs等多元产品体系。券商在REITs业务中承担财务顾问角色，本次首批10单商业不动产REITs申报中，中信证券、国泰海通担任财务顾问，合计拿下6单项目业务。
首批申报
商业不动产REITs达10单
Wind数据显示，目前首批申报的10单商业不动产REITs中，9单落户上交所、1单登陆深交所。具体包括光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金、博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金等。
从募资规模来看，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金拟募资74.7亿元，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金拟募资50.64亿元，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金拟募资42.785亿元，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金拟募资40.02亿元。
从商业不动产REITs底层资产来看，类型多样，涵盖了酒店、办公楼、商场及商业综合体等。华泰证券固收团队认为，酒店类资产定位四星级及以上酒店，作为可选消费品类，业绩受经济周期波动影响较大，此次首批发行的商业不动产REITs中，涉及酒店资产的仅有华安锦江项目。同时，首批项目更多以单一零售商场或商业综合体为标的发行，前者受益于国家补贴促消费相关政策，后者凭借多业态布局，具备更强的抗经济周期风险能力。
头部券商承接首批业务
商业不动产REITs项目业务涉及基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律师事务所等多种类型的中介机构。以华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金为例，该产品的基金管理人为华安基金，基金托管人为中信银行，财务顾问为国泰海通。
从财务顾问机构来看，首批10单REITs的合作机构包括中信证券、国泰海通、华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐，均为头部券商。其中，中信证券拿下2单，国泰海通则拿下4单。
2025年底，证监会在《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》）中明确指出，督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构，严格依照法律法规、合同约定和公开承诺切实履行职责。
多地证监局积极助力
业内人士认为，商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环。
在《通知》中，证监会表示，要深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。
多地证监局也在积极推动商业不动产REITs的落地。2026年1月底至2月初，北京证监局联合北京市有关单位举办“北京市商业不动产REITs政策解读培训会”，解读商业不动产REITs政策内涵，系统梳理实操路径，并进行首批试点申报的动员部署。
该会议称，北京拥有规模庞大的优质商业资产和深厚的市场基础，在商业不动产REITs创新试点中应把握先机、稳步发展。
四川证监局强化部门协同，做好商业不动产REITs试点准备，与四川省国资委、省委金融办等单位对接，联合摸底符合申报条件的存量商业不动产情况；向辖区主要债券发行人、大型央国企、在川执业中介机构等宣传政策，根据资产质量与企业意愿做好储备项目台账。
多家上市公司也在准备积极申报商业不动产REITs。1月28日，保利发展公告称，为进一步构筑公司不动产经营专业能力，优化资本结构，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金申报发行工作。
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